Das Ertragswertverfahren ist eine weit verbreitete Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien, insbesondere für Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Gewerbeimmobilien und Eigentumswohnungen. Ein Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, nutzt häufig dieses Verfahren zur realistischen Wertermittlung. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren, das sich auf den Marktwert ähnlicher Objekte stützt, oder dem Sachwertverfahren, das die Herstellungskosten berücksichtigt, basiert das Ertragswertverfahren auf der zukünftigen Ertragskraft einer Immobilie. Dabei steht die Frage im Mittelpunkt, welchen wirtschaftlichen Nutzen die Immobilie ihrem Eigentümer in Form von Mieterträgen oder sonstigen Einnahmen bietet.
Grundlagen des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie sich aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen abzüglich der anfallenden Kosten ergibt. Ein Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, kann durch dieses Verfahren eine marktgerechte Bewertung vornehmen. Die Methode wird insbesondere bei der Bewertung von vermieteten Immobilien angewendet, da hier der Kapitalfluss aus Mietverträgen einen wesentlichen Faktor darstellt.
Das Verfahren besteht grundsätzlich aus zwei Hauptkomponenten:
- Bodenwert – Der Wert des Grundstücks, unabhängig von der Bebauung.
- Ertragswert der baulichen Anlagen – Der Wert der Gebäude, basierend auf den erwarteten Erträgen.
Die Summe dieser beiden Werte ergibt den Gesamtverkehrswert der Immobilie.
Schrittweise Berechnung des Ertragswertes
Die Berechnung des Ertragswertes erfolgt in mehreren Schritten:
1. Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen
Zunächst wird die Rohertrag-Ermittlung durchgeführt. Ein Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, berücksichtigt dabei die marktüblichen Mieten. Hierbei werden die marktüblichen und nachhaltig erzielbaren Mieterträge der Immobilie berücksichtigt. Maßgeblich ist nicht die aktuell erzielte Miete, sondern die ortsübliche Miete, die für vergleichbare Objekte in der Region verlangt wird.
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten
Von den Mieteinnahmen müssen die laufenden Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie abgezogen werden. Diese setzen sich aus folgenden Positionen zusammen:
- Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung der Immobilie (z. B. Hausverwaltung, Buchhaltung)
- Instandhaltungskosten: Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen
- Mietausfallwagnis: Risikoabschlag für eventuelle Leerstände
- Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können
Ein erfahrener Immobilienmakler berücksichtigt diese Faktoren genau, wenn er eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte.
3. Berechnung des Bodenwertes
Der Bodenwert wird separat ermittelt, meist durch das Vergleichswertverfahren. Ein Immobilienmakler nutzt Bodenrichtwerte und Marktpreise für unbebaute Grundstücke, um den Wert zu bestimmen. Gerade wenn man eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, ist dieser Faktor wichtig.
4. Ableitung des Kapitalisierungszinssatzes
Der Kapitalisierungszinssatz oder Liegenschaftszinssatz ist ein entscheidender Faktor im Ertragswertverfahren. Er gibt an, mit welchem Zinssatz der erwartete Reinertrag kapitalisiert wird. Ein Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, achtet dabei auf folgende Faktoren:
- Marktsituation und Lage der Immobilie
- Objektart (Wohnimmobilie, Bürogebäude, Einzelhandel etc.)
- Risiko und Nachhaltigkeit der Erträge
- Zinsniveau am Kapitalmarkt
5. Berechnung des Ertragswertes der baulichen Anlagen
Der Wert der baulichen Anlagen ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag, dividiert durch den Liegenschaftszinssatz.
Gerade für einen Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen will, ist diese Berechnung essenziell.
6. Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und Wertverzehrung
Gebäude unterliegen im Gegensatz zu Grundstücken einer Abnutzung. Daher wird der Ertragswert um einen Abschlag für den Wertverzehr der Bausubstanz korrigiert.
7. Addition von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen
Der abschließende Schritt ist die Addition des zuvor bestimmten Bodenwerts mit dem Ertragswert der baulichen Anlagen:
Ein Immobilienmakler nutzt diesen Wert als Grundlage, wenn er eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte.
Anwendungsgebiete des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren ist besonders geeignet für:
- Mehrfamilienhäuser
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Einzelhandelsobjekte
- Hotels und Spezialimmobilien (z. B. Pflegeheime)
- Eigentumswohnungen – vor allem, wenn ein Immobilienmakler eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte
Nicht geeignet ist das Verfahren für selbstgenutzte Wohnimmobilien, da hier keine Mieterträge anfallen.
Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens
Vorteile:
Berücksichtigt die tatsächlichen Ertragsmöglichkeiten der Immobilie. Objektive und marktorientierte Methode. Besonders für Investoren relevant, da es die Rentabilität einer Immobilie widerspiegelt
Nachteile:
Erfordert genaue Marktkenntnisse und Daten zu Mietpreisen und Bewirtschaftungskosten. Schwierig anzuwenden, wenn sich Mietmärkte stark verändern. Einfluss der Restnutzungsdauer und des Liegenschaftszinssatzes kann die Bewertung beeinflussen
Zusammenfassung
Das Ertragswertverfahren ist eine bewährte Methode zur Verkehrswertermittlung von ertragsorientierten Immobilien. Die Berechnung erfolgt auf Basis der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, abzüglich der Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung eines marktüblichen Kapitalisierungszinssatzes. Ein erfahrener Immobilienmakler, der eine Wohnung verkaufen oder eine Eigentumswohnung verkaufen möchte, nutzt dieses Verfahren, um eine fundierte Bewertung zu erhalten. Das Verfahren ermöglicht eine realistische Bewertung aus Sicht eines Investors, ist jedoch von verschiedenen Annahmen und Marktdaten abhängig. Es eignet sich besonders für Renditeobjekte, während für selbstgenutzte Immobilien andere Verfahren vorteilhafter sein können.
