Der Traum von den eigenen vier Wänden führt viele Menschen dazu, Immobilienkredite aufzunehmen. Vor dem Hintergrund historisch niedriger Finanzierungszinsen wird dieser Trend momentan noch verstärkt. Dennoch sollte man bei der Baufinanzierung vorsichtig sein, denn Fehler kosten hier schnell mehrere tausend Euro und können im schlimmsten Fall sogar das Eigenheim gefährden. Wie Sie die häufigsten Fehler vermeiden und Geld sparen können, erfahren Sie nachfolgend.
Finanzierungsplan
Oft wird bei der ersten Ermittlung des Finanzierungsbedarfs nur der Kaufpreis berücksichtigt. Selbstverständlich ist der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung mit vielen weiteren Kosten verbunden, den sogenannten Erwerbsnebenkosten, die sich zusammen auf bis zu 13% des Kaufpreises summieren können. Grunderwerbsteuer (in NRW derzeit 6,5%), Notarkosten (1,5 bis 2%), Grundbuchkosten und die Maklercourtage (3,57 bis 4,76%) sind hier die wichtigsten Beispiele. Darüber hinaus entstehen durch notwendige Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten, eine neue Einrichtung sowie durch den Umzug selbst noch weitere Kosten. Unsere Empfehlung: Vergessen Sie nichts und planen Sie mit allen Kosten!
Eigenkapital
Je mehr Eigenkapital man mitbringt, umso leichter und auch günstiger ist die Immobilienfinanzierung. Banken finanzieren in der Regel bis zu 60-80% des Verkehrswertes über ein besonders günstiges „erstrangiges“ Darlehen. Sollte der Finanzierungsbedarf höher sein, werden „nachrangige“ Darlehen benötigt, die dann über schlechtere Konditionen verfügen. Eine sogenannte „Vollfinanzierung“, bei der der Kaufpreis vollständig finanziert wird, ist im Schnitt etwa 0,5 bis 1% teuer als eine 80-Prozent-Finanzierung. Unsere Empfehlung: Mindestens 10% des Finanzierungsbedarfs sollten durch Eigenkapital gedeckt sein. Je mehr, desto besser!
Zinshöhe und Zinsbindung
Baukredite sind aktuell so günstig wie nie. Daher lohnt es sich derzeit, eine möglichst lange Zinsbindung zu wählen, um sich das attraktive Zinsniveau langfristig zu sichern. Was viele Kreditnehmer nicht wissen, ist der Umstand, dass ihnen 10 Jahre nach Auszahlung gemäß § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht zusteht. Im Gegensatz zur Bank kann also ein Darlehensnehmer die Baufinanzierung nach 10 Jahren ganz oder teilweise kostenlos kündigen. Beim Vergleich der Finanzierungsangebote sollten Kreditnehmer unbedingt auf den Effektivzins achten. Dieser zeigt die jährlichen Kosten der Finanzierung, umgerechnet auf die gesamte Laufzeit. Auch in der Niedrigzinsphase lohnt sich ein Vergleich des Effektivzinses, denn dieser variiert oft stark von Bank zu Bank. Unsere Empfehlung: 15 Jahre Zinsfestschreibung sollten es derzeit auf jeden Fall sein
Bereitstellungszinsen
Bereitstellungszinsen werden von Banken immer dann erhoben, wenn zwischen dem Abschluss des Kreditvertrags und dem tatsächlichen Abruf der Kreditmittel ein längerer Zeitraum liegt. Damit kompensiert die Bank den Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergeben. Bereitstellungszinsen spielen also immer dann eine besonders große Rolle, wenn es sich um den Erwerb einer Neubau-Immobilie handelt, bei der der Kaufpreis nach Baufortschritt gezahlt wird. Oft berechnen die Banken deutlich höhere Bereitstellungszinsen als Zinsen für das eigentliche Darlehen, so dass gerade zu Beginn der Bauphase hohe Kosten entstehen können. Unsere Empfehlung: Achten Sie im Kreditvertrag auf den Zeitpunkt, ab dem Bereitstellungszinsen fällig sind.
Finanzierungsberatung
Nutzen Sie nicht nur die Angebote Ihrer Hausbank, denn der Vergleich von Krediten verschiedener Anbieter lohnt sich fast immer. Neben Banken haben sich eine Reihe von Kreditvermittlern auf Baufinanzierungen spezialisiert, so dass man aus einer Hand die Angebote verschiedener Banken miteinander vergleichen kann. Zu einer guten Finanzierungsberatung gehört übrigens auch das Thema „staatliche Förderung“, denn der Staat unterstützt den Kauf einer Immobilie mit zahlreichen Programmen. Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) honoriert beispielsweise Energiebewusstsein mit attraktiven Finanzierungsangeboten. Unsere Empfehlung: Neben dem Gang zur Hausbank lohnt sich ein Beratungsgespräch bei einem Kreditvermittler, dort bekommt man schnell einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten.